Plus-values immobilières : un nouveau point de départ pour l'abattement en cas de reconstruction
La cour administrative d’appel (CAA) de Nantes a rendu une décision remarquée le 23 décembre 2025 (n° 25NT00195), qui apporte un éclairage nouveau sur le calcul des plus-values immobilières lors d’opérations lourdes de restructuration.
Rappel des modalités de calcul de la plus-value immobilière privée
La plus-value brute est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Ce montant est ensuite réduit d’un abattement pour durée de détention, calculé par année pleine de possession au-delà de la cinquième année.
- Impôt sur le revenu : l’exonération totale est acquise après 22 ans de détention.
- Prélèvements sociaux : l’exonération totale intervient après 30 ans de détention.
Dans le cas d’une construction édifiée par le propriétaire sur son propre terrain, l’administration fiscale ventile généralement le calcul : la durée de détention du terrain court depuis son acquisition, tandis que celle du bâtiment débute à la date de début des travaux.
La décision de la CAA du 23 décembre 2025
L’affaire concernait des contribuables ayant construit un garage-atelier en 1990, avant de le démolir partiellement pour édifier une maison d’habitation en 2006. Lors de la revente en 2018, ils souhaitaient faire remonter le point de départ de l’abattement à la construction initiale de 1990.
La Cour a rejeté cette interprétation. Elle juge que lorsque des travaux de démolition, reconstruction ou rénovation sont d’une ampleur telle qu’ils sont assimilables à une construction nouvelle, le compteur de la durée de détention pour le bâtiment est remis à zéro.
- Point de départ retenu : la date de réalisation des nouveaux travaux (2006 dans ce cas),
- Justification : les modifications substantielles de consistance et de destination du bien (passage d’un garage à une habitation multi-logements) caractérisent une construction nouvelle.
Une position contraire à la doctrine administrative
Cette décision marque une rupture notable. Si l’article 150 VC du Code général des impôts précise bien que la durée de détention court à compter de l’acquisition ou du début des travaux, il ne prévoit pas explicitement de « remise à zéro » en cas de reconstruction.
La doctrine administrative (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 40) lie normalement le point de départ de l’abattement pour le bâtiment au début des travaux de la première construction. La CAA de Nantes introduit ici une distinction : la nature des travaux peut transformer juridiquement l’immeuble au point de justifier un nouveau point de départ pour l’imposition.
Implications pour les propriétaires
Cette jurisprudence, si elle est confirmée par le Conseil d’État, pourrait alourdir la fiscalité des opérations de réhabilitation lourde.
- Imposition accrue : un délai de détention raccourci réduit mécaniquement l’abattement applicable.
- Vigilance sur les travaux : les projets mêlant démolition et reconstruction doivent désormais intégrer ce risque fiscal dans le calcul de la future plus-value immobilière.
