Les nouvelles modalités de calcul de la plus-value réalisée par un loueur meublé non professionnel : L'impact de l'article 84 de la loi de finances 2025
Depuis le 14 février 2025, un changement significatif s’opère dans le calcul de la plus-value réalisée par un loueur meublé non professionnel (LMNP) lors de la vente de ses biens. Ces nouvelles modalités, introduites par l’article 84 de la loi de finances 2025, modifient les règles fiscales appliquées aux locations meublées, notamment en matière d’amortissement des biens et de la façon dont la plus-value est calculée.
Le régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Avant de plonger dans les détails de l’article 84 de la loi de finances 2025, il convient de rappeler ce qu’implique le statut de loueur meublé non professionnel. Un particulier qui loue un bien immobilier meublé dans un but lucratif, sans en faire son activité principale, peut bénéficier de ce statut. Les locations meublées sont soumises à un régime fiscal spécifique, qui permet au loueur de déduire les charges liées à l’exploitation de son bien, y compris l’amortissement du bien immobilier et du mobilier.
Cela signifie que lors de la vente de son bien, le loueur peut se voir appliquer une taxation sur la plus-value réalisée, qui peut être soumise à un régime fiscal plus ou moins avantageux selon les circonstances.
L'amortissement : un facteur clé dans le calcul de la plus-value
L’amortissement est l’un des éléments centraux du régime LMNP. Les loueurs peuvent en effet amortir leur bien immobilier et leur mobilier pendant toute la durée de la location, ce qui réduit leur base taxable chaque année. Toutefois, cet amortissement peut avoir un impact lors de la revente du bien, car il peut être intégré dans le calcul de la plus-value.
Jusqu’à récemment, la plus-value d’un LMNP était calculée en tenant compte de l’amortissement, ce qui permettait d’abaisser la base de calcul de la plus-value. Cependant, l’introduction de la loi de finances 2025 modifie cette approche.
Les nouvelles modalités introduites par l'article 84 de la loi de finances 2025
L’article 84 de la loi de finances 2025 modifie la façon dont la plus-value des loueurs meublés non professionnels est calculée, en introduisant une nouvelle règle concernant l’amortissement. À partir de cette date, le calcul de la plus-value sur la vente d’un bien loué en meublé sera plus strict.
Suppression de l'exonération partielle liée à l’amortissement
Avant la loi de finances 2025, les loueurs meublés non professionnels pouvaient bénéficier d’une exonération partielle de la plus-value si le bien était amorti. Cette exonération pouvait être appliquée sur une partie de la plus-value, ce qui permettait de réduire significativement l’impôt dû lors de la vente. Désormais, cette exonération partielle est supprimée, et l’intégralité de l’amortissement sera désormais réintégrée dans le calcul de la plus-value imposable.
Réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value
À compter de 2025, l’amortissement du bien immobilier et du mobilier devra être réintégré dans le calcul de la plus-value, même si ce dernier a déjà été pris en compte lors de l’exploitation du bien. En d’autres termes, lors de la vente, le montant de l’amortissement précédemment pratiqué sera ajouté à la base de calcul de la plus-value, ce qui augmentera le montant de la plus-value taxable. Cela signifie que les loueurs meublés non professionnels devront tenir compte de l’amortissement qu’ils ont pratiqué pour éviter des mauvaises surprises fiscales au moment de la cession du bien.
Implication sur la taxation de la plus-value
La réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value implique que la plus-value brute sera désormais plus élevée. Cela signifie que la taxe sur la plus-value sera également plus importante. Selon la nature du bien et sa durée de détention, la plus-value pourra être soumise à un taux d’imposition variant entre 19% et 36,2% (avec prélèvements sociaux inclus).
Les conséquences pratiques pour les loueurs meublés non professionnels
Les nouvelles règles apportées par la loi de finances 2025 obligent les loueurs meublés non professionnels à repenser leur stratégie de gestion d’amortissement et de cession de biens. Voici quelques pistes à considérer :
Optimisation des amortissements
Les loueurs devront être plus prudents lorsqu’ils appliquent des amortissements, car chaque amortissement pourrait se traduire par un impact fiscal plus important lors de la vente du bien. Il peut être intéressant pour certains propriétaires de réévaluer la stratégie d’amortissement dans le but de réduire l’impact fiscal futur.
Planification de la vente
Si un loueur envisage de vendre son bien, il devra tenir compte de la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value. Ce facteur doit être pris en considération pour optimiser la fiscalité de la transaction et éviter des coûts imprévus.
Gestion à long terme
Pour les loueurs souhaitant conserver leur bien à long terme, cette nouvelle législation pourrait offrir une incitation à prolonger la période de détention pour minimiser les effets d’une réintégration d’amortissement à court terme.
Conclusion
L’article 84 de la loi de finances 2025 marque un tournant dans la fiscalité des loueurs meublés non professionnels en modifiant le calcul de la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier. La suppression de l’exonération partielle de la plus-value liée à l’amortissement et la réintégration de ce dernier dans le calcul de la plus-value auront des répercussions directes sur les loyers et les cessions futures. Les propriétaires devront ajuster leur stratégie fiscale et de gestion en conséquence, afin de limiter l’impact de cette nouvelle règle et de maximiser la rentabilité de leurs investissements.
Le changement législatif oblige ainsi à une planification plus stricte et plus stratégique pour tous les loueurs meublés non professionnels, et à une prise en compte attentive de ces nouvelles modalités de calcul dans la gestion patrimoniale à long terme.
