Jurisprudence : Quelle valeur accorder aux estimations immobilières réalisées par des agences ?
Le 9 avril 2025, la Cour d’appel de Paris a rendu une décision particulièrement éclairante sur la portée juridique des attestations d’estimation immobilière délivrées par des agences. Cette jurisprudence invite à s’interroger sur la différence fondamentale entre une attestation immobilière et une expertise immobilière, notamment lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur vénale d’un bien dans un contexte contentieux.
Attestation ou expertise : deux documents aux fonctions très différentes
Dans la pratique, les particuliers comme les professionnels ont recours à deux types d’évaluations immobilières :
- L’attestation d’estimation immobilière, souvent gratuite, est généralement délivrée par une agence immobilière dans le cadre d’un projet de vente. Elle repose sur une analyse du marché local, sur des biens similaires récemment vendus et sur l’expérience de l’agent.
- L’expertise immobilière, quant à elle, est un rapport rédigé par un expert agréé (souvent inscrit sur une liste officielle de cour d’appel), selon une méthodologie rigoureuse. Elle vise à établir de manière objective et documentée la valeur vénale du bien, notamment pour des besoins juridiques ou fiscaux.
La confusion entre ces deux documents est fréquente, mais leurs conséquences juridiques ne sont pas comparables.
La position de la Cour d’appel de Paris
Dans l’affaire jugée le 9 avril 2025, les juges parisiens ont été amenés à se prononcer sur la valeur probante d’une attestation d’estimation immobilière produite dans le cadre d’un litige successoral. Une des parties entendait s’appuyer sur cette attestation pour faire valoir la juste valeur d’un bien au moment de son partage.
Or, la Cour d’appel a rappelé avec clarté que :
« Les estimations produites par des agences immobilières ne sauraient avoir la même valeur qu’une expertise judiciaire ou contradictoire ; elles ne reposent que sur une analyse sommaire et souvent intéressée. »
Cette appréciation met en lumière un point essentiel : le caractère subjectif de l’analyse réalisée par un agent immobilier, parfois lié à une stratégie commerciale. Les juges ont ainsi souligné que ces documents, s’ils peuvent être utiles à titre indicatif, ne constituent pas une preuve fiable de la valeur vénale dans un contexte contentieux ou fiscal.
Ce que garantit une vraie expertise immobilière
Contrairement à une simple attestation, une expertise immobilière offre plusieurs garanties :
Une méthode d’évaluation fondée sur des normes reconnues (méthode par comparaison, par capitalisation, par coût de remplacement, etc.)
Un rapport détaillé et motivé
L’indépendance de l’expert, qui n’a aucun intérêt dans la transaction
Une meilleure recevabilité en justice ou devant l’administration fiscale
C’est pourquoi, dans de nombreuses situations (donations, divorces, litiges fiscaux, successions), il est vivement recommandé de faire appel à un expert immobilier agréé, notamment lorsque la valeur vénale d’un bien constitue un point de divergence entre les parties.
Conclusion
Cette nouvelle jurisprudence de la Cour d’appel de Paris réaffirme l’importance de distinguer estimation commerciale et expertise technique. Pour toute opération impliquant une évaluation sérieuse d’un bien immobilier, seule une expertise immobilière pourra véritablement sécuriser vos démarches, qu’elles soient amiables ou judiciaires.
Le cabinet de Maître Jessica Duterlay reste à votre disposition pour vous accompagner dans l’analyse et la valorisation juridique de vos biens, notamment dans un cadre fiscal ou patrimonial.
