Ce qu'il faut retenir de la Loi de Finances pour 2026 : Décryptage
L’adoption du Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026 en nouvelle lecture à l’Assemblée nationale dessine le nouveau paysage fiscal français. Entre mesures de rendement budgétaire et réformes structurelles, ce texte impacte significativement la gestion du patrimoine et la fiscalité des affaires.
I. Patrimoine Privé : Vers une pression accrue sur le capital
Le budget 2026 introduit plusieurs mécanismes visant à accroître la contribution des patrimoines importants et des revenus du capital. La pression fiscale s’accentue via une double approche : le plafonnement des avantages et l’élargissement de l’assiette imposable.
Contribution exceptionnelle et taxation des hauts revenus (Art. 223 sexies du CGI)
Le dispositif ciblant les très hauts revenus (CDHR) est maintenu. Cette mesure actée impose un taux d’imposition effectif minimal de 20 %, visant à neutraliser les effets d’optimisation fiscale excessive pour les foyers les plus aisés.
Hausse de la CSG et rendement des placements (Art. L136-8 du CSS)
Une augmentation technique de 1,4 point de la CSG sur les revenus du patrimoine et de placement est intégrée. Ce relèvement porte le taux global des prélèvements sociaux à 18,6 %, impactant directement le rendement net des portefeuilles financiers et des revenus du capital.
Taxe sur le patrimoine financier (*Nouvel Art. 235 ter C du CGI*)
Cette contribution cible les holdings patrimoniaux dont les actifs financiers et
immobiliers non professionnels dépassent 5 millions d’euros. Le taux, porté
à 20 % après débats, vise les structures accumulant des revenus passifs
sans activité économique réelle.
Réforme de l'IFI et Successions (Art. 964 et suiv. du CGI)
L’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière est ajustée pour limiter la déductibilité de certaines dettes financières. Parallèlement, les droits d’enregistrement pour les transmissions de patrimoines élevés font l’objet d’un ajustement à la hausse. Une vigilance particulière est désormais requise lors des transmissions de titres de sociétés pour sécuriser les abattements en vigueur.
Note sur l’application : Ces dispositions s’inscrivent dans une volonté de transparence accrue. L’articulation entre l’IFI et la nouvelle taxe financière nécessite une étude personnalisée pour éviter toute double imposition sur des actifs mixtes.
II. Immobilier : La fin d'un cycle pour le meublé ?
La volonté du législateur est de rééquilibrer le marché locatif en faveur de la location nue.
Le sort du LMNP (Art. 151 septies et 150-0 B ter du CGI)
Le régime des Loueurs en Meublé Non Professionnels subit une modification de son calcul de plus-value. Désormais, les amortissements déduits durant la période de location seront réintégrés lors de la vente, augmentant l’imposition globale.
Création d'un amortissement pour la location nue (Art. 31 du CGI)
En contrepartie, un nouveau dispositif permet aux bailleurs de logements nus de déduire un amortissement (jusqu’à 3,5 % ou 5,5 % selon les zones) de leurs revenus fonciers, à condition de s’engager sur une durée de location minimale.
Plus-values immobilières
Le texte confirme la suppression de certaines aides fiscales jugées « niches », tout en ajustant les barèmes d’imposition pour les résidences secondaires.
III. Fiscalité des affaires : sécurisation et contributions
Holdings animatrices : Le cadre juridique est renforcé pour sécuriser les exonérations de transmission (Art. 787 B du CGI – Pacte Dutreil). La distinction entre holding passive et animatrice est désormais plus strictement encadrée par la loi afin d’éviter les litiges récurrents avec l’administration.
Surtaxe sur les bénéfices : Les grandes sociétés voient certaines contributions exceptionnelles prolongées afin de participer à l’effort de réduction du déficit.
Taxe sur le patrimoine financier (Nouvel Art. 235 ter C du CGI) : Cette contribution cible les holdings patrimoniaux dont les actifs financiers et immobiliers non professionnels dépassent 5 millions d’euros. Le taux, porté à 20 % après débats, vise les structures accumulant des revenus passifs sans activité économique réelle.
Droits d’enregistrement (Art. 777 du CGI) : Les barèmes applicables aux transmissions de patrimoines très élevés font l’objet d’un ajustement, avec une vigilance accrue sur la valorisation des titres de sociétés non cotées.
Le conseil de l'expert
La plupart de ces mesures entrent en vigueur dès l’exercice 2026. L’engagement de la responsabilité du gouvernement (49.3) sur l’ensemble du projet de loi confirme la trajectoire de ces nouveautés législatives. Il est recommandé d’anticiper ces changements pour toute opération de transmission ou de cession immobilière en cours.
